Wie ich mal fast ein Haus gekauft hätte
Immobilien, wie konnte das nur passieren? Lass uns am Anfang anfangen:
Das Beschäftigen mit Immobilien
Bis zum letzten Jahr habe ich immer gesagt, dass ich nicht in Immobilien investieren möchte. Das hat sich letztes Jahr geändert. Ich habe mir einige Kurse und Bücher zu dem Thema gekauft oder ausgeliehen und habe dann angefangen nach Wohnungen zum Investieren zu schauen und dann auch nach einem Haus.
Die Idee hinter dem Haus war, dass wir gerne 1-2 Einheiten vermieten und eine Einheit bewohnen wollten. Damit, so der Plan, sollten unsere Mieter das Eigenheim abbezahlen. An sich eigentlich eine coole Idee, die gerne auch als „House-Hacking“ bezeichnet wird.
Immobilien Scout, eBay Kleinanzeigen und Co.
Wir haben uns also jeden Abend auf der Couch die neuen Angebote angesehen. Es sollte eine gute Anbindung haben, mindestens 140m² und auch nicht zu teuer sein. Einige Häuser waren tatsächlich dabei, die wir uns dann auch angesehen haben. Das hat richtig Spaß gemacht. Kann ich wirklich empfehlen!
Das letzte Haus hat uns am Besten gefallen, also haben wir hier einen Gutachter mitgenommen. Ohne Gutachter würde ich eine Immobilie nicht kaufen, da ich selber nicht genug Wissen habe um die Qualität der Immobilie etc. beurteilen zu können.
Bereits bei der Besichtigung sind einige Dinge aufgefallen. Das Haus war wirklich sehr schön, aber ich habe mich nicht wirklich wohl gefühlt. Anschließend hat der Gutachter uns seine Erkenntnisse präsentiert. Daraufhin haben wir uns gedanklich 180° gedreht, haben die Beine in die Hand genommen und sind gerannt – so schnell wie wir konnten!
Die Entscheidung gegen die eigenen Immobilien
Warum wir uns gegen dieses Haus entschieden haben
Ich habe letztes Jahr einige Video-Kurse belegt, in denen ich auch gelernt habe wie teuer in etwa eine Instandsetzung des Hauses kostet. Außerdem hat der Gutachter ebenfalls seine Einschätzung gegeben. Dieses Haus hat sich also als Geld-Grab erwiesen. Und schon während wir uns das Haus angesehen haben war mir klar, dass es mir einfach auch zu groß ist.
Warum wir uns generell gegen eigengenutzte Immobilien entschieden haben
In der Zeit als wir uns die Häuser angesehen haben hat es noch Spaß gemacht. Als es dann aber konkreter wurde sind wir beiden immer gestresster gewesen. Das hatte mehrere Ursachen:
- So ein Haus beansprucht sehr viel Zeit, insbesondere wenn auch noch umgebaut/renoviert werden muss
- Wir müssen sehr viel Verantwortung übernehmen
- Die Kosten/Schulden sind sehr hoch und fressen meine kompletten Ersparnisse auf.
Gerade der letzte Punkt war es, der mich komplett davon abgebracht hat, ein Haus kaufen zu wollen. Ich hätte mein gesamtes Erspartes ausgeben müssen um das Eigenkapital aufbringen zu können. Und dann hätte ich mindestens die nächsten 10 Jahre in Vollzeit weiterarbeiten müssen um den Kredit abzustottern. Das heißt ich hätte die ganze Freiheit, die ich mir mit meinem Ersparten aufbauen konnte, mit einem Schlag verloren und ich hätte mich noch abhängiger von meinem Arbeitgeber gemacht. Das konnte ich einfach nicht, dieser Gedanke hat mich regelrecht fertig gemacht.
Letztes Jahr habe ich ja dazu einen Blogeintrag geschrieben: Gesundheit: Finanzielle Freiheit als Immuntherapie. Meine Ersparnisse ermöglichen es mir entspannter zu sein, geben mir einfach ein gutes Gefühl. F-You Money eben!
Der Plan mit der Mietwohnung
Nun hatte ich ja auch letztes Jahr die Idee eine Mietwohnung zu kaufen und diese dann zu vermieten. Auch davon habe ich Abstand genommen. Und zwar wieder aus mehreren Gründen:
- Ich muss einen Kredit aufnehmen: Das ist ja an sich nichts Schlimmes. Und in dem Fall führt es ja dazu, dass ich mein Eigenkapital hebeln kann um mit weniger eingesetztem Geld mehr Rendite zu erwirtschaften. Mehr Rendite heißt aber auch immer mehr Risiko. An der Börse ist investieren/spekulieren auf Kredit quasi verboten. Immobilien sind aber auch nicht immer so risikolos wie viele uns versuchen weiszumachen. Deshalb muss man sich das wirklich sehr gut überlegen.
- Außerdem wollen Mieter gefunden werden: Bei guter Auswahl etc. kann man natürlich Risiken senken, aber ganz weg sind sie nie.
- Man muss sich um die Wohnungen kümmern: mein Aktienportfolio kann ich theoretisch einfach in Ruhe lassen, es läuft komplett von alleine. Immobilien brauchen hier mehr Betreuung.
- Es kann immer etwas kaputt gehen: ich bin kein Sachverständiger. Ich habe mich eingelesen und habe so schon etwas Ahnung bekommen. Aber wirklich beurteilen kann ich nicht. Deshalb verstehe ich dieses Investment zwar, kann es aber nicht zu 100% beurteilen. Daher ist mir das einfach zu risikoreich.
- Gerd Kommer sagt es lohnt sich nicht: Rein interessenhalber habe ich noch „Kaufen oder Mieten“ von Gerd Kommer gelesen. Ein sehr gutes Buch. Es gibt sicher einige Investoren, die erfolgreich in Immobilien investieren, doch für die breite Masse ist es nicht unbedingt lohnend
Bereits letztes Jahr habe ich einen Artikel gelesen, dass die meisten privaten Investoren eine negative oder nur sehr geringe Rendite erzielen. Für dieses Risiko ist mir das viel zu gering. Und ich denke das viele Menschen, ob Eigenheim oder Wohnung zum Vermieten, die Kosten etc. nicht richtig kalkulieren. Als Standardwert wird angenommen, dass ein Haus im Unterhalt in ca. 30-40 Jahren auch noch einmal genauso viel kostet wie bei der Anschaffung. Auch wenn das vielleicht ein wenig zu hoch ist, fallen doch immer wieder Kosten an, die in der Initialplanung nicht berücksichtigt werden.
Der enorme Preisanstieg der Immobilien in den letzten Jahren täuscht außerdem darüber hinweg, dass die Hauspreise über einen langen Zeitraum relativ stabil geblieben sind – zieht man die Inflationsrate ab. Das heißt, dass eine Immobilie – im Gegensatz zum Aktienmarkt – nicht wirklich an Wert gewinnt, und zweitens die Kosten ja noch überhaupt nicht eingepreist sind. Häufig ergibt sich so nämlich eine negative Rendite.
tl;dr
Für uns ist es nichts mit den Immobilien. Alleine schon der Kredit und die damit verlorene Freiheit verursacht bei mir schlaflose Nächte.
Damit möchte ich nicht ausschließen jemals ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Außerdem möchte ich damit auch niemandem auf die Füße treten. Es muss einem nur klar sein, dass es sich um eine Lifestyle-Entscheidung handelt, die zum Großteil sehr viel Geld verschlingt. Blauäugig und ohne die Kosten durchzurechnen sollte sich wirklich niemand ein Haus kaufen.
